什么泡沫吗?
马尼拉，菲律宾——马尼拉大都会的房地产市场一直充斥着大量未售出的住宅单位和写字楼市场的高空置率的报道。
人们不禁要问：房地产泡沫是正在发生还是正在形成？房地产专家不敢苟同。
马尼拉大都会约有7万套未售出的住宅库存，其中大部分是共管公寓，这真的会让人们感到恐慌，并可能助长住宅房地产泡沫的火焰。根据计算，这将需要大约六年的时间才能出售。”首席执行官希拉·洛比恩告诉《星报》。
“然而，菲律宾的住宅房地产基本面足够强劲，可以避免任何有关马尼拉大都会住宅房地产泡沫的言论。洛比恩房地产集团认为，马尼拉大都会没有或几乎没有出现住宅房地产泡沫的可能性。”
什么是房地产泡沫？
房地产泡沫是指房价被高估和投机活动猖獗的暂时时期。
Santos Knight Frank的咨询总监Lovelle Taleon解释说，房地产泡沫通常是在预售单位供应充足时形成的，导致市场供过于求。
“当投资者开始退出菲律宾市场、剥离资产和清算财产时，这种情况往往会加剧。高利率也导致了这一问题，因为它们使贷款和资金更难获得，进一步抑制了需求，”Taleon告诉《星报》。
她还说，租金收益的下降（房地产价格超过收入增长）和不良贷款的增加（这表明借款人难以偿还贷款）都是正在形成泡沫的明显警告信号。
“当泡沫即将破裂时，最重要的指标是房地产价值迅速上涨，然后突然急剧下跌，”Taleon说。
没有大规模出售房产
洛比恩解释说，马尼拉大都会的住宅房地产泡沫没有出现的一个原因是，国家首都地区（NCR）的公寓市场没有可观察到的投机行为，价格非常稳定。
“疫情前（2016年至2019年），菲律宾公寓总价格平均增长9%，而2020年至2023年，这一数字已降至6%。对于国家首都地区（NCR）的公寓市场，疫情前的价格增长率为10%，而2020年至2023年的价格增长率平均为6%。”
Leechiu Property Consultants （LPC）首席执行官也持相同观点，称楼市不存在泡沫。
Leechiu在接受《星报》采访时表示：“目前没有大规模折价出售房产以迅速变现房地产投资，也没有整个市场出现不合理的价格大幅上涨，同时出现大量投机性购买。”
Leechiu说：“我们认识到在POGO入住期间存在投机性收购，但这只占市场的一小部分，特别是在湾区、阿拉邦和奥尔蒂斯加斯。”
市场自我修正
Leechiu表示，他们预计市场将在34个月内自我修正，因为过剩的供应将逐渐被消化。
Leechiu说：“这种吸收可以通过租到拥有的计划，以及灵活或延长的付款计划来帮助实现，而不是通过降低可供出售的单位的实际价格。”
他补充说，由于需求减少，价格将保持相对平稳，直到市场能够赶上。
高力国际菲律宾研究部主管Joey Roi Bondoc表示，二级市场出现了一些调整，一些单位业主提供了pasalo（献祭）出售。
邦多克说：“为了重新刺激需求，开发商正在提供有吸引力的入住优惠，包括只需支付总合同价格的2.5%，就可以让买家转移到待售单位。”
他补充说，一些开发商正在加倍努力，甚至不向买家提供首付，只要这些投资者获得银行的融资批准。
开发商关闭了供应水龙头
With the sizable unsold condominium inventory in Metro Manila, Bondoc highlighted that they do not see a real estate bubble happening or forming, emphasizing that developers are turning off the supply tap in Metro Manila and launching projects outside of the capital region.
“虽然马尼拉大都会有大量未售出的公寓库存，但开发商继续在首都地区以外推出，从2016年到2023年，重点地区的地块项目和房屋项目每年的价格涨幅在5%到15%之间。我们在邦板牙、布拉干、卡拉巴走廊、宿务、巴科洛德、伊洛伊洛、达沃和卡加延德奥罗等关键增长地区看到了稳定的推出和吸纳。”
“此外，开发商正在关闭供应水龙头，与我们在2017年至2019年看到的相比，马尼拉大都会的发布现在有所缓和。从2025年到2027年，每年可能完工约7000套公寓，而从2017年到2019年每年约1.3万套。”邦多克补充道。
同样，Lobien表示，随着开发商试图以更低的成本和更有吸引力的销售条件来推动过剩库存，供应放缓将为空置率提供喘息之机。
她还指出，从2020年到2023年，住宅贷款的平均增长率为7%，低于2013年到2019年的16%。
Lobien说：“这种温和的吸收表明市场在住房贷款吸收方面一直很谨慎，这排除了价格快速和不可持续的上涨。”
供需不匹配
高纬物业（Cushman & Wakefield）的研究、咨询和咨询服务主管Claro Cordero， Jr.指出，马尼拉大都会公寓库存过剩的一个原因是市场正在出售的房产与买家想要的房产不匹配。
“高端市场和中端市场之间的差距比以往任何时候都更加明显。上一次出现这种情况是在亚洲金融危机期间。”
他解释说，目前，很多股票仍然属于中端市场，而高端市场相对隔绝。
“我们看到对豪华开发项目的需求正在增加。这实际上是大流行期间发生的事情的一个分支。但他们真正想要的是更大的单元，更优质的设施，只有高端开发项目才能提供的那种设施。如果你看一下发展的特点，我认为市场状况低迷的主要原因之一是供需不匹配。”
他强调，在2000年代之前，工作室类型的单位面积约为50至60平方米（平方米），是今天通常不到25平方米的工作室单位面积的两倍多。
“但市场已经发生了变化，他们想要更大的配置，而我们现在市场上所有的都是不到25平方米的工作室类型。所以那些正在购买的人，在市场上看不到这种类型的单位，”Cordero说，并补充说，这就是为什么过剩库存仍然相对未动或不动的原因。
这位Cushman & Wakefield的董事强调，供应过剩的另一个因素是，市场对这些开发项目的销售价格不切实际或过高。
“那些买房的人都在寻找更大的单位，但由于更大的单位意味着更高的价格，所以他们对质量和价格的要求肯定是不匹配的，”Cordero说。
科尔德罗补充说：“在我们看到愿意以这个价格购买的人达到一个平衡，一个良好的平衡之前，开发商也愿意降低价格，如果不是很大，但至少可以降低到一个让这些买家满意或更有胃口的水平，那么这是我们唯一能看到这些过剩库存大幅减少的时候。”
商业地产泡沫在写字楼市场？
与住宅市场一样，写字楼市场也面临着供应方面的挑战，因为它一直处于高空置率。
高力国际估计，截至2024年底，马尼拉大都会约有260万平方米的空置办公空间，市场需要大约五年的时间才能完全吸收。
它补充说，到2024年底，马尼拉大都会的办公室空置率预计将达到20.5%，这是首都地区有史以来的最高纪录。
邦多克说：“考虑到pogo的大量流失，以及2019年开始5年租约的公司不再续签，空置率的增加是可以理解的。”
尽管有大量的空置办公空间，但房地产专家强调，办公市场也不存在商业房地产泡沫的可能性。
Taleon表示：“在写字楼市场形成商业房地产泡沫的可能性不大。”
她补充说：“正如我们在2025年展望报告中所强调的那样，尽管POGO的出走导致了空置率的上升，但这种影响是局部的，并不意味着泡沫的形成。”
房东实施措施
Taleon强调，业主们正在积极地适应这些挑战，重新设计空置的办公空间，促进合作和社区意识。
与住宅市场类似，Bondo指出，开发商正试图通过限制新写字楼的推出来打消人们的担忧，尤其是在马尼拉大都会。
他补充说，房东们正在提供装修补贴，降低租金，并限制新项目的启动，以解决目前对供应过剩的担忧。
需求来自其他行业
Bondoc emphasized that outside of POGOs, developers are banking on other sources of growth, including new foreign firms setting up shop in the Philippines, Filipino MSMEs, as well as government agencies taking advantage of high-quality office spaces being offered at much lower rates.
他补充说，一些业务流程外包（BPO）公司也在实施灵活的工作空间安排时，继续扩大和占用办公空间。
“一些bpo仍在观望，尤其是在特朗普当选之后，但我们预计这些公司将在未来6到12个月内敲定他们的计划。办公室业主应该注意他们对办公空间的需求，”邦多克说。
高力的官员补充说，由于实行混合工作安排，对灵活办公空间的占用也有所改善。他强调，这是一个在新冠疫情后持续增长的办公细分市场。
Leechiu强调了传统行业和信息技术业务流程管理（IT-BPM）行业的需求
仍然强劲。
他说：“我们预计，这些行业将继续推动写字楼市场，到2027年，马尼拉大都会的写字楼空置率将恢复到健康的个位数水平。”
虽然空缺率仍然很高，但Leechiu指出，这并不像大流行期间那样令人担忧。
Leechiu说：“住宅和写字楼市场的供应都非常受控制，这有助于稳定该行业。”
读到有关公寓供过于求和写字楼空置率高企的报道，最初可能会让人对房地产市场产生悲观的印象。
然而，正如专家所说，这并不全是厄运，因为市场离房地产泡沫还很远。
