他们的投资可能正在贬值，但爱尔兰房地产基金的许多投资者发现，由于对其投资兑现的限制仍然存在，他们陷入了困境。

这与“凯尔特之虎”令人兴奋的日子相去甚远，当时商业地产基金是表现最好的资产类别，甚至超过了爱尔兰股市。

虽然房地产基金在金融危机后陷入困境，但它们扭转了局面，但环境再次变得具有挑战性。

在经历了繁荣的2015年（当时爱尔兰人寿的基金回报率接近20%）之后，该基金在过去5年里有4年处于亏损状态。同样，在截至1月6日的一年里，苏黎世人寿和新爱尔兰的基金都出现了负回报，而英杰华的基金是这四只基金中唯一盈利的——回报率仅为0.2%。

英杰华（Aviva）房地产主管苏西•诺兰（Suzie Nolan）表示，这家人寿和养老金公司的房地产基金正面临“在更广泛的爱尔兰房地产市场上明显存在的类似挑战”。这些威胁包括通货膨胀等经济威胁，以及地缘政治的不确定性。在家办公的趋势及其对办公空间需求的影响，以及对房东提供更可持续空间的不断增长的要求也产生了影响。

限制

基金组织早在2023年春季就开始限制提款，因为欧洲央行利率方向的急剧变化导致寻求提款的人数激增。他们担心，融资成本上升可能导致项目减记，从而推低此类基金的估值。

房地产基金停止提取资金的做法并不罕见，但这并不意味着投资者更乐于发现自己在周期中一个不合时宜的时间被锁定。它们通常带有警告，比如苏黎世人寿（Zurich Life）的警告：“如果你投资了这只基金，可能会有很长一段时间你无法动用自己的资金。”

苏黎世人寿表示：“这意味着你可能要等很长一段时间才能兑现投资。”

这正是目前的情况。

自2023年3月以来，爱尔兰人寿（Irish Life）的提款有6个月的等待期，而苏黎世人寿（Zurich Life）目前已停止对其基金的内外投资。

一位发言人表示：“苏黎世地产基金不允许资金流入，提款或转出需要等待一段时间。”该基金定期接受审查，未来对资金流入和流出的限制可能会改变。”

这意味着该基金正在缩水，从2023年3月的约3300万欧元降至今年8月的约1800万欧元。

早在2023年11月，由于该基金“净流出”，英杰华（Aviva）就暂停了长达6个月的资金注入，据一位发言人表示，这一规定仍然适用。

该基金于2022年5月与Friends First Irish Commercial Property基金合并，所持资产包括：贝莱德村中心（Blackrock Village Centre）和苏黎世之家（Zurich House），均位于都柏林南部的贝莱德；基尔代尔郡纳斯的环球零售园区；都柏林2区下利森街18号（18 Lower Leeson Street），目前正在出租。

通常情况下，基金会引入一个通知期，让基金经理有时间出售任何房产，以支付未来的提款。

通常，如果现金储备下降，基金会采取措施限制取款。通常情况下，房地产基金将资产的10%至15%作为缓冲，以满足提款需求。然而，这一次，大多数基金都现金充裕。

例如，新爱尔兰有23.4%是现金；苏黎世人寿的最新报告显示，该公司逾四分之一的资产为现金；英杰华拥有12.2%的股份。

有限制的新爱尔兰基金是少数没有限制的基金之一。一位发言人表示，新爱尔兰房地产基金对新投资持开放态度，对撤资和转换没有限制。

那么，投资者是应该申请撤资，还是等待危机结束呢？

嗯，这里的问题可能是，根据基金的不同，请求将只在延期期结束时以当时基金的单价处理，即六个月延期后的单价，而不是发出指令时的单价。

因此，你是在赌价格的走向。你也可能会面临提前还款的处罚，所以在做决定之前检查一下细则。

价格变化

许多基金也改变了它们的定价方式。

例如，新爱尔兰的基金是以处置为基础定价的，“这确保了退出基金的保单持有人支付他们在房地产收购成本中的公平份额”。这是自2020年以来的情况。

这可能发生在资金流出多于资金流入的情况下，这是一种用来控制损失的策略。

在增长时期，当基金扩张和购买资产时，它通常会以收购为基础定价。

对投资者来说，转向资产处置可能是个坏消息，尤其是在市场低迷时期；当新爱尔兰做出这一调整时，它将该基金的单价下调了近8%。

鉴于都柏林的整体写字楼空置率约为16%——高于过去5年的约5%——该市目前是欧洲写字楼空置率最高的城市之一。这也反映在房地产基金上。

爱尔兰人寿的空置率不到10%，而新爱尔兰的空置率为9.7%，英杰华的空置率为8.4%（其中包括3%用于重建目的的战略空置率）。

基金在试图出售资产时也遇到了困难。早在2015年，爱尔兰人寿就以5000万欧元收购了毕马威目前在IFSC的总部1 Harbourmaster Place。该公司于2020年以5400万欧元的价格将其重新投放市场，但未能售出。

如今，毕马威（KPMG）将迁入Hibernia Reit在哈考特广场（Harcourt Square）的开发项目，而1 Harbourmaster的租约将于2026年到期。

然而，尽管面临挑战，基金经理们对未来仍持乐观态度。

管理New Ireland基金的道富环球投资管理公司（State Street Global Advisors）预计，随着利率下降，交易将大幅增加，这将导致“买卖双方的定价预期更趋一致”——换句话说，价格更具竞争力。

该公司还预计，办公部门的空置率将下降。

“尽管近年来投资者普遍不喜欢办公楼，但现在有迹象表明，投资者对该行业的兴趣正在转变。”

英杰华的诺兰预计，今年的估值将更加稳定，“随着新的租金证据出现，某些细分行业（如零售园区）可能出现一些上涨”。

她预计，2025年将出现更多的经济机会，比如债务成本下降，债券利率与房地产收益率之间的息差扩大，“这两者都应该成为房地产行业进一步投资的动力”。

英杰华自己也预计会很忙，其项目包括重新开发Dundalk的一个场地，为卫生服务执行官提供一个初级保健中心，预计将于今年启动，此外还有其他“增值举措”，如进一步出租活动和推出额外的可持续性项目。

爱尔兰房地产基金的表现如何？

基金年回报率（%）三年回报率（%）

英杰华爱尔兰商业地产0.2 -1.3

爱尔兰人寿财产** -4.2 -14.2

苏黎世-2 -4.0

新爱尔兰-0.1 -10.3

截至2025年1月6日；**截至1月3日

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