彻底的胜利。对于一个极度痴迷于增加住房供应的技术官僚运动来说，这就是过去几周民主党政治的感觉。近年来，远程工作引发的房地产市场繁荣已经将住房负担能力推到了国家政治议程的更高位置。多年来，“我家后院的yes-in-my-backyard”(YIMBY)活动人士的倡导让政客们熟悉了住房短缺的逻辑。
副总统卡玛拉·哈里斯(Kamala Harris)知道，“如果我们想让更多的年轻人更容易买到房子，我们需要建造更多的单元，并清除一些过时的法律法规，这些法律法规使这个国家的工薪阶层更难建造住房，”前总统巴拉克·奥巴马(Barack Obama)上个月在民主党全国代表大会的第二天晚上宣布。
两天后的晚上，哈里斯在她的获奖感言中宣布:“我们将结束美国的住房短缺。”从那以后，她的竞选活动更加关注这个问题，发起了一场“战场上的住房闪电战”，并配有专门的广告。
民主党资深成员认为，美国的住房短缺导致了负担能力危机，这不足为奇。在过去的二十年里，对更多住房的需求是技术官僚和专家们最接近共识的事情。各种意识形态来源、学术研究、智库报告、房地产行业分析以及州级立法都得出了这样的结论:房价和租金的上涨是住房供应减少的结果。令人惊讶的是，全国民主党政客们愿意突出这个问题——在这个问题上，州和地方的民主党政客们存在严重分歧。
上周，支持住房的倡导者举行了“YIMBYs支持哈里斯”筹款视频电话会议，科罗拉多州州长贾里德·波利斯、马里兰州州长韦斯·摩尔、旧金山市长伦敦·布里德和夏威夷州参议员布莱恩·沙茨等著名民选官员在会上发言，支持哈里斯关注住房危机。
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但对于一个习惯于在当地市政厅运作、在州议会达成两党协议的运动来说，这种新发现的关注可能会令人不安。开放慈善(Open Philanthropy)的首席执行官亚历山大·伯杰(Alexander Berger)是支持住房运动的早期和现在的资助者，他告诉我，他对全国民主党人在这个问题上的趋同感到高兴，但他提出了一个“警告”:“最著名的民主党人强调这个问题……使它成为一个更加两极分化的问题”的可能性。换句话说，如果“YIMBYism”被哈里斯和其他民主党精英所认同，共和党州议员是否更有可能反对支持住房的法案?
正如我今年早些时候所报道的那样，当乔·拜登(Joe Biden)总统在国情咨文中没有对住房政治采取强硬立场时，一些著名的运动倡导者松了一口气。同样，当许多支持住房的支持者在大会期间在X和其他社交媒体平台上庆祝时，也有人在幕后担心会出现反弹。
住房开发法规通常由州和地方政府负责。尽管美国政府可以在融资方面提供帮助，特别是在经济适用房方面，并且可以利用联邦资金推动各州采取更好的政策，但大多数专家认为，联邦政府在增加住房产量方面的合理干预可能会产生边际效应;更强有力的措施在政治上似乎是不可能的。
那些担心精英民主党人在这个问题上两极分化的人误读了住房短缺的政治经济学。负担能力危机是由民主党领导的州和城市推动的。如果下选的民主党人支持哈里斯和奥巴马，那么在严格限制住房政策的加州、纽约州和马萨诸塞州，负责住房政策的民选官员将面临巨大的压力，要求他们改变路线。这将给整个国家带来下游利益。随着人们被赶出旧金山和波士顿等房价昂贵的城市，他们搬到更便宜的市场，给那里的房价带来了上涨压力。但搬到第二选择的住房市场有一个很大的缺点:当人们因为过高的房价而不愿住在最适合自己的工作附近时，就会阻碍整个经济;生产率、GDP增长和工资都会受到影响。
我也怀疑共和党人反对住房改革的两极分化在任何情况下都不会对现实世界产生多大影响。在新泽西州参议员科里·布克(Cory Booker)提议向更新自己的分区以方便建造经济适用房的司法管辖区提供拨款后，作为总统的唐纳德·特朗普试图传递这样的信息:民主党人要“摧毁郊区”。然而，支持住房的最大成功案例之一是支持特朗普的蒙大拿州州长格雷格·吉安福特(Greg Gianforte)去年通过的一系列改革——“蒙大拿州奇迹”。
是的，一些有益的法案可能会在短期内失败，特别是在共和党领导的州议会。但支持住房运动最近最大的失败并非出自共和党人之手，而是出自亚利桑那州州长凯蒂·霍布斯(Katie Hobbs)之手。这位民主党人否决了一项雄心勃勃的两党首创住房法案，引发了进步派和保守派的强烈反对。共和党人对商业和经济增长的承诺可以引导他们走上支持住房政策的道路。即使特朗普或哈里斯使全国共和党人反对公平的分区改革，德克萨斯州和佛罗里达州等蓬勃发展的红色州也不太可能坚决反对发展和增长，这是他们政治成功的两大要素。
正如特朗普曾经说过的一句名言，人们可能会厌倦太多的胜利。习惯于在阴影中运作的运动，在遇到时机时往往步履蹒跚。在会议上说服立法者的最佳策略可能会在全国竞选活动的审查下动摇。最常见的问题是，无论是在网上还是在象牙塔里赢得思想之战，都不一定能转化为结果上的进步。
总的来说，民主党人对需求侧政策很满意——也就是说，通过提供补贴让人们买得起现有的商品或服务——但住房危机从根本上说是供给侧问题。通过将住房负担能力与住房短缺联系起来，哈里斯反驳了许多处于劣势的民主党人认为有说服力的观点:没有住房短缺，新建筑不是解决问题的办法，重新分配现有住房就足够了。
哈里斯并没有放弃需求侧战略。她最吹捧的住房政策之一是为所有符合条件的首次购房者提供2.5万美元的首付款援助(资格标准尚未详细说明)。这样的项目乍一看很受欢迎，也很有前景，但在供应受限的市场中，需求侧项目的大规模扩张会导致价格上涨。一项针对低收入住房市场的研究发现，当住房券更慷慨时，房东能够收取更高的租金。另一项研究发现，在需求补贴较大的地区，租金增长更快。为了防止首付补贴通过房价上涨被业主吸收，需求补贴需要在大量新住房建成后开始实施。一位要求匿名的竞选团队高级顾问告诉我，竞选团队非常理解这个问题。
无论如何，支持住房运动面临的最大障碍是，许多立法上的胜利尚未转化为更多的住房建设。房地产市场可能需要很长时间才能适应法律变化;在过去的几年里通过了许多重大改革。但是，让地方政府重新定位于建设而不是放缓发展，需要的不仅仅是时间;这也需要持续的政治努力。1982年，加州通过了一项全州法案，将附属住宅单元(adu)合法化，即房主在自己的房产上建造的小型二级住宅单元，也被称为casitas、岳母套房或车库公寓。
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但法律也允许不妥协的地方政府制定标准，使建设adu的成本高得令人望而却步。正如支持住房组织California YIMBY的一份报告所解释的那样，“在实践中，大多数地方司法管辖区采用了繁琐且不可行的标准，导致34年内很少有adu被允许。”一名研究人员发现，一些房屋面积在5000平方英尺以上的城市只允许在面积超过7500平方英尺的土地上使用adu。
立法者试图实施更多改革，但收效甚微。最后，在2016年和2017年，一系列新法律进一步推动城市允许更多adu。国家最终占了上风，从2017年到2021年，新建了68,000个adu。到2022年，加州近五分之一的家庭是ADU。
这种微调对于弄清楚建设的确切障碍是什么是必要的。但更好的情况是，如果城市自己感到有动力成为建造更多住房的合作伙伴，而不是成为障碍。这就是民主党在住房政策上的新基调如此令人兴奋的原因。试图让住房倡导者让每一个蓝州的地方政府遵守法律条文是既耗时又昂贵的。让他们相信，他们的党派和意识形态承诺需要弄清楚如何建造更多的住房，这样会有效得多。
